Konut fiyatları düşer mi?

Gençliğimizde büyüklerimizin bize en önemli telkinlerinden birisi başımızı sokacak bir evin ilk alınacaklardan olmasıydı. Sanırım bu durum doğudan batıya güneyden kuzeye hemen hemen tüm bölgelerde geçerlidir.

Büyüklerden gelen bu telkin, gençlikte pek kaale alınmasa da zaman ilerleyip yaş aldıkça aslında büyüklerin haklılığı anlaşılır. Çünkü ekonomide iniş çıkışların eksik olmadığı toplumlarda tapu yani başını sokacak ev bir nevi sosyal güvence olarak kabul edilir.

Son 50-60 yıla bakıldığında ülkemizde, temeli ekonomi olan bin türlü dalgalanmanın eksik olmadığı görülür. Hal böyle olunca dünyada, ülkemizde pek çok şey değişmesine rağmen büyüklerin eski tarihlerde söylediği başını sokacak ev sahibi olma telkini hala güncelliğini korur.

Zira barınacak evin olunca az-çok, iyi-kötü bir şeyler yersin ama bir şekilde hayatta kalırsın diye düşünülür.

Günümüzde bu düşüncenin pek de haksız olmadığını yaşayarak görüyoruz. Çünkü son yıllarda barınmak için ödediğimiz kiralar, geçinmek için harcadığımız para kadar oldu.

Elbet herkes kiracı değil ev sahibi olanlar da var ama toplumun önemli bir kısmı kiracı. Ülkemizdeki konut sahipliğine baktığımızda 2014 yılında %61.1 olan konut sahipliği oranının, 2024 yılına gelindiğinde %56.1’e düştüğü görülmektedir.

Konut sahipliğindeki bu düşüşün sebebi, konut sahiplerinin dairelerini satmak zorunda kalması ve bu konutları alanların da mevcutta konut sahibi olanlar olması veya yeni yapılan konutların zaten konutu olanlar tarafından alınması veya her ikisinin birden gerçekleşmesi olabilir.

Peki bu tablonun tersine çevrilmesi ve konut sahipliği oranının artması mümkün olabilir mi?

Bunu sağlamak insanların kazancının artması veya konut fiyatlarının düşmesi olmak üzere iki yolla sağlanabilir.

Özel sektör veya kamuda, sabit gelirle/maaşla çalışan insanların gelirlerinin enflasyon oranında arttığı kabul edilse bile bu alım gücünü arttırmayacağından bunun konut alımına olumlu yansıması olmayacaktır.

Aşağıdaki grafikten, kendi işini yapan işletme sahiplerinin gelirlerine bakıldığında onların da gelirlerinin artmadığı anlaşılıyor. Çünkü Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre özellikle 2021 yılından itibaren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) arasındaki fark açılıyor. Bunun anlamı, bir ürünün üretim maliyetindeki artışın, satış fiyatındaki artıştan daha fazla olduğu yani karlılığın azalıyor olduğudur.

Bu veriler ışığında, hem sabit gelirlilerin hem de serbest meslek erbaplarının alım güçlerinin artmadığı söylenebilir.

Peki kazanç artmıyorsa acaba konut fiyatları ucuzlayarak konut sahipliği arttırılabilir mi?

Buna da devletimizin verileri ile açıklık getirmeye çalışalım.

Her yıl 01 Ocak itibariyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapı yaklaşık maliyetleri yayınlanıyor. Bu yıl konut türü yapılar için yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyeti 18.200 TL.

Bu fiyatı, yazının tarihi için TÜİK tarafından açıklanan %35 enflasyona göre güncellersek mevcut haldeki yapım maliyeti metrekare başına yaklaşık 25.000 TL oluyor. Yani 80 metrekare alanlı bir dairenin yapım maliyeti şu anda 2.000.000 TL. Buna 1.000.000 TL arsa payını eklersek dairenin toplam maliyeti 3.000.000 TL olarak gerçekleşiyor.

Bu binaları inşa eden müteahhitlerin enflasyon kadar kar edeceği öngörüldüğünde bile bir dairenin satış rakamı 4.000.000 TL oluyor.

Kaldı ki hesap kitap yapmayı biraz bilen hiçbir kimse enflasyon kadar kazanacağı bir işe girişmez. Çünkü zaten bu kadar kazancı, bankaya parasını koyup faiz, kar payı alarak, gidip altın, arsa alarak, yapım için aldığı risklerin hiç birisini almasına gerek kalmadan kolaylıkla elde edebilir.

Buna rağmen pek çok müteahhit yapım ekibini dağıtmamak, müşteri portföyünü kaybetmemek, şirketinin piyasadaki algısını bozmamak adına bu karlılık/karsızlıkla konut üretmeye çalışıyor.

Bu sebeplerle, maliyetler bu düzeydeyken, alım gücü düşerken, kredi faiz oranları yüksek ve krediye ulaşım zor olmasına rağmen konut fiyatları düşmüyorsa bundan sonra da düşmesi ve konut sahipliği oranının artması mümkün görünmüyor.