Kira Vergisinde Yeni Dönem: Kim Nasıl Etkilenecek?

Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulan bir yasa teklifinde, konut kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarının 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren, bazı istisnai durumlar dışında, kaldırılmasına yönelik değişiklikler öngörülmektedir.

Bu değişikliklerin yasalaşması hâlinde, kira geliri elde eden mülk sahipleri ile kiracılar üzerindeki olası etkilerini ekonomi teorisi çerçevesinde değerlendireceğim.

Değerlendirmeye geçmeden önce, mevcut sistemde konut kira gelirlerinin nasıl vergilendirildiğine ilişkin kısa bir açıklama yapmak istiyorum.

Konut kira gelirleri, bir takvim yılı içinde elde edilen toplam kira gelirinden, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl belirlenen “istisna tutarının” düşülmesinden sonra vergilendirilir. İstisna sonrası kalan tutardan, mükellef kendi tercihine göre götürü gider yöntemi (gelirin %15’i gider sayılır) veya gerçek gider yöntemi (belgeli giderler düşülür) seçeneklerinden birini kullanarak vergiye tabi kazanç hesaplanır.

Yapılmak istenen yasal değişiklikle birlikte, bu “konut kira istisnası” yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanların, Türkiye sınırları içerisindeki konutlarından elde ettikleri kira gelirleri için geçerli olacaktır. Diğer durumlarda konut kira istisnası kaldırılacaktır.

Bu kısa özetten sonra, konut kira gelirlerinde istisnanın kaldırılmasının kimi ve nasıl etkileyeceğini tartışmadan önce, ekonomi biliminin soyut yasalarının somut olaylara nasıl uyarlanabileceğine bakalım.

Bir başka ifadeyle, ekonomi yasalarının gerçek dünyaya uygulanmasında dikkate almamız gereken temel olguları ele alalım.

Ekonomi bilimi, diğer sosyal bilimlerde olduğu gibi, genel yasalarını belirli varsayımlar çerçevesinde oluşturur. Bu durum, ekonomi biliminin bir eksikliğinden değil, ekonomik yaşamın karmaşık yapısı ile zaman–mekân bağlamındaki değişkenliğin, evrensel geçerliliğe sahip ilkeler üretmesine izin vermemesinden kaynaklanır.

Bunun kaçınılmaz sonucu olarak, ekonomik yasalar çoğu zaman ekonomik ilişkilerin ve etkilerin birebir yansıması değildir. Dolayısıyla, ekonomik olguların açıklanmasında veya geleceğe ilişkin tahminlerde, söz konusu yasaların dayandığı varsayımların dikkate alınması gerekmektedir. Analizlerin ise, içinde bulunulan dönemin ve coğrafi bağlamın özgün koşullarına uyarlanması, sonuçların geçerliliği açısından önem taşır.

Bu açıklamaların ardından, konumuza dönersek, tam rekabet piyasasında mal ve hizmetlere konulan bir verginin arz ve talep dengesi üzerindeki, dolayısıyla piyasada oluşan fiyat üzerindeki etkisi; söz konusu mal veya hizmetin zorunlu bir ihtiyaç olup olmamasına göre değişir. Burada bahsedilen vergiler, gelir üzerinden değil, işlem veya harcama üzerinden alınan dolaylı vergilerdir. Yani devlet, bu tür vergilerle doğrudan geliri değil, mal ve hizmetlerin tüketim veya kullanımını vergilendirir.

Eğer vergiye konu olan mal veya hizmet, insanların vazgeçemeyeceği zorunlu tüketim grubuna giriyorsa, konulan vergi doğrudan fiyatlara yansır.

Konut kira geliri istisnasının kaldırılması, kiraya verenler açısından ek bir vergi yükü doğuracağı açıktır. İstisnaların kaldırılması doğrudan gelir vergisini etkileyecektir. Yani, teknik olarak bu değişiklik gelir üzerinden alınan bir vergiyi ilgilendirmektedir. Ancak, kira geliri özelinde bakıldığında, istisnaların kaldırılması dolaylı bir vergi etkisi yaratmaktadır.

Asıl soru, bu ek vergi yükünün —yani ilave olarak getirilen verginin— kiralara yansıtılıp yansıtılamayacağıdır. İlk bakışta, barınma hizmeti zorunlu bir ihtiyaç olarak görüldüğünden, ekonomi yasaları gereği bu verginin kiralara yansıtılabileceği düşünülebilir. Ancak bu değerlendirme yalnızca ilk bakışta geçerlidir.

Bir verginin tam olarak fiyatlara yansıyabilmesi için, o mal veya hizmetin homojen (özdeş) olması gerekir. Oysa kiralık konutlar, her ne kadar aynı temel ihtiyacı —barınma ihtiyacını— karşılasalar da birbirinin tam ikamesi değildir. Her konut; konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, binanın yaşı, ulaşım olanakları ve çevre koşulları açısından diğerlerinden farklıdır. Bu nedenle kiralık konutlar, “beğenmeli mallar” (heterojen mal ve hizmetler) grubuna girer.

Ayrıca konut sahipleri de tam rekabet piyasasındaki firmalar gibi davranmazlar. Ev sahipleri genellikle tüm piyasa verilerini analiz ederek rasyonel fiyat belirlemesi yapmaz; kira belirleme süreci çoğu zaman bireysel gözlem, beklenti ve karşılaştırmalara dayanır.

Dolayısıyla konut piyasasında, verginin teorik olarak varsayıldığı ölçüde otomatik ve tam yansıma gerçekleşmez. İstisna kaldırılmadan önce piyasada oluşan kiralar nasıl oluşuyorsa yine öyle oluşacaktır. İstisna tutarının kaldırılması, kiraları artıran bir unsur olmayacaktır.

İstisna tutarının kaldırılmasının, gelir dağılımı açısından kayda değer bir etkisi de olmayacaktır. Küçük bir hesaplamayla bunu göstermeye çalışayım. Her ne kadar bu düzenleme 2026 yılı gelirlerine uygulanacak olsa da, çok büyük bir fark yaratmayacağı için değerlendirmemizi 2025 yılı gelirleri üzerinden yapabiliriz.

2025 yılı için belirlenen istisna tutarı 47.000 TL’dir. Bu tutar üzerinden basit bir hesaplama yaptığımızda, istisnanın kaldırılmasıyla oluşacak ilave vergi yükü yaklaşık 7.000,00 TL olacaktır.(Gelir vergisinin artan oranlı olduğunu biliyorum; ancak bir örnek değeri göstermek adına en alt dilim olan %15 oranını esas aldım. Ayrıca, %15 götürü gider oranını da bu tutardan düşmedim.)

Sonuç olarak, ev sahipleri yıllık üç aşağı beş yukarı 7.000,00 TL civarında daha fazla vergi ödeyecekler. Düşük faizlerle alınan konutlardan elde edilen kazançlar düşünüldüğünde, bu miktarın esamesi bile okunmaz. Kiracılara gelince... Diyecek fazla bir şey yok; Allah kolaylık versin demekten başka!